ترجمه و تلخيص : دكترعلي حسي‌زاده ( معاون پژوهشي پژوهشكده پولي وبانكي- بانك مركزي ج.ا.ا.)
فروغ پورفرد ( كارشناس ارشد اقتصاد و كارشناس پژوهشي پژوهشكده پولي و بانكي- بانك مركزي ج.ا.ا.)

1- تاريخچه چك الكترونيك (E-Check)
پذيرش چك از طريق بانك‌ها، مشكل‌آفرين است. در ابتدا، بانكداران نمي‌دانستند كه چگونه چك‌هاي كاغذي را براي وصول در تاريخ سررسيد چك، از ساير بانك‌ها جمع‌آوري كنند و براي جمع‌آوري اين چك‌ها، تحصيلدارهايشان را به بانك‌هاي ديگر مي‌فرستادند و اين امر نه فقط باعث مي‌شد تا وقت زيادي گرفته شود؛ بلكه از نظر شرايط امنيتي نيز نگران كننده بود. از اين‌رو، چك‌هاي كاغذي كه انتخاب ميليون‌ها نفر در جهان است، به سمت الكترونيك شدن سوق يافت. چك‌هاي الكترونيك از چك‌هاي كاغذي كارآمدتر و راحت‌تر مي‌باشند. قبول چك‌هاي كاغذي براي بازرگانان مشكل آفرين است، و با قبول نكردن يك چك در معامله، بازرگانان بايد ريسك از دست دادن معامله را بپذيرند در رابطه با چك‌هاي الكترونيك، هزينه‌هايي كه در چك‌هاي كاغذي ديده مي‌شود، وجود ندارد. اين هزينه‌ها، شامل: هزينه‌هاي قابل توجه در بكارگيري چك‌هاي كاغذي، كنترل تقلب و بازبيني چك‌ها و همچنين هزينه‌هاي بازيافت رقم‌هاي برگشتي پرداخت نشده به وسيله چك است.
در حال حاضر، سيستمي براي تبديل چك‌هاي كاغذي به چك الكترونيك وجود دارد. اين سيستم، LML Payment System نام دارد. در اين سيستم، مشتري چك كاغذي را در مرحله خريد ارائه مي‌كند. چك از طريق يك دستگاه چك‌خوان گرفته شده و اطلاعات حساب بانكي همراه با مبلغ چك گرفته مي‌شود و به عمليات الكترونيكي تبديل مي‌گردد. از اين طريق، معامله مورد موافقت قرار مي‌گيرد و يا رد مي‌شود. اين عمل، شبيه عملCredit Card است، و به طور الكترونيكي ، براي تسويه و پرداخت مشتري بكار مي‌رود.

به اين عمل، اصطلاحاً Electronic Check Conversion گويند. از جمله مشخصه‌هاي اين سيستم، مي‌توان به موارد ذيل اشاره نمود:
* امكان ارائه مجدد چك‌هاي الكترونيكي(شامل چك‌هاي برگشتي).
* بازبيني چك‌هاي الكترونيك، به‌گونه‌اي كه بازبيني چك‌هاي كشيده شده در بانك اطلاعاتي، با تقليل يافتن تعداد چك‌هاي اشتباهي كه توسط مشتري دريافت مي‌شود، خسارت وارده به آنها را كاهش مي‌دهد.
* سرويس وصول چك‌ها(Check Collection)
* وجوه را با سرعت بيشتري در دسترس قرار داده و حداكثر ظرف 48 ساعت، به حساب مشتري گذاشته مي‌شود و نيز شناسايي چك‌هاي برگشتي را ظرف 48 ساعت انجام مي‌دهد.
* هزينه‌هاي وصول و درصد ريسك‌پذيري را كاهش مي‌دهد.
اين سيستم قادر است، گزارشاتي - هم به صورت ريز و هم به صورت كلي- در دسترس مشتري قرار دهد. اين گزارشات مي‌توانند در هر زمان توليد شوند، خواه براي تسويه حساب‌ها در پايان روز و يا به منظور استعلام و رسيدگي در طول روز. گزارش‌هاي ريز، شرح جزئيات عمليات را با ذكر: نوع پردازش آن، شماره مجوز و موقعيت و مقدار، نمايش مي‌دهد. گزارش خلاصه نيز مواردي چون: نرخ بازار، بدهكاران و بستانكارها را نشان مي‌دهد.
سيستم ديگر در زمينه چك‌هاي الكترونيكي، عبارت ازPay By Check است. اين سيستم، پيشگام در صنعت اينترنتي مي‌باشد و به طور پيوسته عمليات بلادرنگ (لحظه‌اي) را از سال 1997 پردازش مي‌كند. اين سيستم امكان پرداخت بهاي كالاها و خدمات به وسيله چك را - كه بيشتر از طريق اينترنت، فاكس يا تلفن و به صورت بلادرنگ است- ارائه مي‌دهد و كلية قوانين محافظتي و آيين‌نامه‌هاي بانكداري را در بردارد. اين سيستم، معاملات شما و حتي ميزان پولي كه مي‌توانيد در حسابتان قرار دهيد را محدود نمي‌سازد و هزينه آن- فارغ از نوع معامله- فقط يك اجرت بسيار نازل براي هريك از معاملات شما مي‌باشد.
در اين سيستم، دو نوع حساب پيشنهاد مي‌شود: حساب‌هاي Basic براي معاملات كوچك الي متوسط و حساب‌هاي Professional كه براي معاملات متوسط تا بزرگ طراحي شده‌اند. هر دو حساب، شامل آن سطح دسترسي مي‌باشد كه قادر خواهيد بود تا جزئيات حسابتان را مشاهده نمائيد.
الف- از جمله مشخصات حساب نوع Basic مي‌توان به موارد زير اشاره نمود:
* وجوه به وسيله چك‌هاي كاغذي كه با پست الكترونيك ارسال شده‌اند، در هر روز تسويه گشته و اجازه پذيرفتن سهل و آسان چك‌ها از طريق: اينترنت، تلفن و يا فاكس فراهم مي‌گردد.
* داراي يك جست‌وجوگر دقيق در: Transit Number , Bank Routing است.
* به هيچ نرم‌افزاري و سخت‌افزاري اضافي نياز ندارد.
* مقايسة ليستي از عمليات انجام شده در مورد مشتري، طي 14 روز اخير را امكان‌پذير مي‌سازد.
* اطلاع فوري از تراكنش‌ها، به وسيله پست الكترونيك را فراهم مي‌كند.
ب- موارد زير نيز از مشخصات نوع دوم حساب‌ها مي‌باشد:
* وجوه به وسيله چك كاغذي پست الكترونيك شده و در همان روز تسويه مي‌گردد و يا توسط يك اتاق پاياپاي الكترونيك ( Automated Clearing House(ACH))، به يك حساب چك بانكي گذاشته مي‌شود. شايان ذكر است كه براي اين منظور، پردازش الكترونيك چك( Electronic Check Processing (ECP).) نيز لازم است. البته پردازش الكترونيكي چك بستگي به نيازي است كه وجود دارد. عمليات پردازش، از طريق شبكه ((ACH كه منطبق بر قوانين بانكداري (NACHA) است- به منظور نگاهداري سپرده‌ها و پرداخت، نتايج تحقيقات فدرال را در مورد چك‌ها و پرداخت‌هاي الكترونيكي اعلام مي‌كند.
* امكان پذيرفتن چك از طريق: اينترنت، فاكس يا تلفن.
* امكان رمزنگاري كامل با (SSL) .
* اطلاع فوري تراكنش از طريق پست الكترونيك.
* امكان دسترسي به تمام سرويس‌هاي (ITI)، كه شامل: Address Trace , Bank Trace Phone Trance و Rock Lock Box

تصور کنید شرکت شما دفاتری در سراسر دنیا داشته باشد . مسلما تجارت شما توسعه پیدا خواهد کرد و سود کلانی عاید شما خواهد شد .  

در هر كشوري بانک های مختلف با شعبات زیادی وجود دارند که هزاران کارمند را به استخدام در آورده اند . اما باز هم مهمترین اولویت در انتخاب بانک برای مشتریان ، موقعیت مکانی بانک است ودر واقع مناسب ترین بانک برای مشتریان نزدیک ترین بانک به آنهاست .اما چطور می توانیم این ملاک انتخاب را تغییر دهیم؟ چطور می توانیم این سیستم را با اینترنت تلفیق کنیم ؟ 

یک مدل جالب که در این مورد ارائه شده است بر پایه مدیریت ارتباط با مشتری (CMR )قرار دارد .در این روش مشتریان از طریق وب جذب شده و شخصا به بانک مراجعه می کنند. متاسفانه این مدل به خاطر تعداد کم کاربران اینترنت در اسپانیا که تنها ۴/۱۲ درصد جمعیت این کشور را تشکلیل می دهند و شامل قشر جوان ، متمول و تحصیل کرده هستند به نظر نادرست و خسارت بار می آید اما آنچه عملا اتفاق افتاده  کاملا برعکس بوده است . مشتریانی که علاقمند به سرمایه گذاری و معامله با بانک نبوده اند از طریق اینترنت می توانستند بهترین انتخاب را داشته و  بهترین قیمت های پیشنهادی را بررسی کنند. بانک هایی که ساختار شفاف تر و قیمت هایی مناسب تر داشتند ، مشتریان بیشتری جذب می کردند .

روش ديگر این است که هیچ کاری انجام ندهیم . اینترنت را نادیده بگیریم و روش قدیم را در پیش بگیریم . در این صورت بهترین مشتریان شما ، یعنی کسانی که از اینترنت هیچ اطلاع و تجربه ای ندارند بزودی درمورد بانک های اینترنتی اطلاعاتی بدست می آورند و در می یابند که بانک فعلی آنها این سرویسها و قیمتها را ارائه نمی دهد و بعد از گوش دادن به آگهی بازرگانی ، حرفهای دوست یا همکارانشان در این مورد ، اگر با یک بنر تبلیغاتی در اینترنت مواجه شوند بروی آن کلیک می کنند ، یک حساب باز می کنند و بانک قبلی خودشان را بدون هیچ توضیحی ترک می کنند و در این زمان تلاش یا نظر شما اهمیتی ندارد.

چرا شما استراتژی استفاده از اینترنت را به کار نگیرید؟ شما با بانکداری آشنایی دارید. کافی است تجربیاتی در زمینه اینترنت و تجارت الکترونیک نیز کسب کنید. حال باید رقابت کنید . قیمتهایی مناسب و ساختاری روشن ارائه دهید . بزودی وضعیت موجود تحت کنترل شما قرار می گیرد ومشتریان قدیمی که بانکتان را ترک کرده اند دوباره به دست خواهید آورد. شما بازیی را شروع کردید که آن را به سرعت یاد می گیرید و پیش می روید . بازی که در آن با قوانین اقتصادی جدیدی مواجه می شوید که یکی از آنها بی مرز بودن است . در این روش رقابتی شما قیمت های مناسبتری  ارائه می دهید پس از هر مشتری سود کمتری دریافت می کنید . بنابراین باید تعداد مشتریهایتان را افزایش دهید . محدودیت مکانی را حذف کنید حتی در آمریکای لاتین و اروپا نیز می توانید جذب مشتری  کنید.

در پانزدهم شهريور سال 1331 مؤسسه اي اقتصادي به نام « شرکت سهامي بانک»  با سرمايه 20 ميليون ريال که 50  درصد آن پرداخت شده بود در اداره ثبت شرکتها و مالکيتهاي صنعتي تهران به ثبت رسيد . اين شرکت بعدها « بانک صادرات و معادن  » نام گرفت . اين بانک در 22 آبان همان سال و با سيزده نفر در طبقه دوم يک ساختمان واقع در کوچه تکيه دولت ( معروف به کوچه مرغيها ) بطور رسمي شروع به کار کرد ، شروعي که حتي در خوشبينانه ترين حالت در عرصه رقابت با بانکهاي قديمي و مقتدر دولتي ، موفقيت و يکه تازي را دشوار مي نمود .

اهداف اجرائي اين بانک خصوصي در سالهاي اوليه تشکيل عبارت بود از : دادن وام و سرمايه گذاري در فعاليتهاي اقتصادي از قبيل صنايع و استخراج معادن و توسعه کشاورزي و جلب سرمايه هاي داخلي و پس اندازهاي هر چند کوچک ، ايجاد شبکه وسيع بانکي در سراسر کشور و ارئه تسهيلات بانکي بهتر به مردم

آغـاز حـركت

پانزدهم شهريور ماه 1331 مؤسسه‎اي اقتصادي به نام «شركت سهامي بانك» با سرمايه 20 ميليون ريال كه 50 درصد آن پــرداخت شده بــود در اداره ثبت شركتها و مالكيتهاي صنعتي تهران به ثبت رسيد . اين شركت بعدها «بانك صادرات و معادن» نام گرفت . تأسيس اين بانك در نخستين گام ارمغان گرانبهايي براي بانكداري ايران بود چرا كه براي اولين بار بانكداري و مراجعه به بانك را براي عموم مردم فراهم و تسهيل نمود در آن زمان بانكها به صورت ادارات دولتي با مردم رفتار مي‎كردند ولي بانك صادرات ايران با بهترين برخوردها و ايجاد شعب در مكانهاي دور افتاده كار خود را آغاز كرد .

تعريف

جعاله تعمير مسکن:

شرايط متقاضي

شرايط جعاله

مدت بازپرداخت تسهيلات

مراحل اعطاي تسهيلات

تعريف:

جعاله عبارت است از انجام عملی معين در مقابل اجرتی معلوم(جعل) طبق قرارداد و يا التزام شخص(جاعل يا کارفرما) به ادای مبلغ يا اجرت معلوم(جعل) در مقابل انجام عملی معين, طبق قرارداد. طرفی که عمل را انجام می دهد عامل يا پيمانکار و طرفی که کار را ارجاع می کند جاعل يا کارفرما می نامند.

جعاله تعمير مسکن

هر شخص حقيقي (دارای شرايط زير) می تواند برای انجام تعميرات و بازسازی ملک مسکونی خود از تسهيلات بانک تجارت در قالب عقد جعاله استفاده نمايد. جعاله دريافتی بانک شامل منابع مصرف شده و سود مورد انتظار بانک می باشد و نرخ سود مورد انتظار, معادل حداقل نرخ سود بخش بازرگانی داخلی و خدمات می باشد.

شرايط متقاضي:

1-دارای اهليت های قانونی به شرح زير باشد:

1-1- عاقل, بالغ و رشيد باشد.

2-1- دارای برگ پايان خدمت و يا معافيت از خدمت نظام باشد(ارائه برگ پايان خدمت الزامی نميباشد).

    3-1- ممنوعيتي در تصرف ملک خود نداشته باشد.

    4-1- قصد و رضای انجام جعاله را داشته باشد.

2- مالک ملک معرفی شده و يا داراي وکالتنامه بانکی يا رسمی از مالک باشد.

3- قدرت پرداخت اقساط تسهيلات را داشته باشد.

4- هيچگونه بدهی بابت تسهيلات جعاله(تعمير مسکن) به بانکهای کشور نداشته باشد.

5- از کارکنان شاغل در بانک ها نباشد.

6- ضامن داشته باشد. در ضمن ضامن يا ضامنين نمی توانند از کارکنان شاغل در بانک تجارت باشند.

شرايط جعاله:

1- سقف اعطای تسهيلات برای هر واحد مبلغ 14 ميليون ريال می باشد که با توجه به نوع تعميرات مورد لزوم, توسط بانک تعيين خواهد شد.

2-تضمين يا وثيقه, جهت حسن انجام تعهدات متقاضي با توجه به ضوابط بانک از مشتری اخذ می گردد.

مدت باز پرداخت تسهيلات:

1- مدت زمان بازپرداخت تسهيلات, متناسب با مبلغ تسهيلات اعطايي و طبق ضوابط بانک تعيين می گردد.

2-مدت انجام عمليات جعاله, حداکثر 6 ماه بوده که در اين صورت مدت زمان بازپرداخت تعيين شده توسط بانک, در برگيرنده مدت انجام عمليات نيز خواهد بود.

مراحل اعطاي تسهيلات:

پس از اينکه درخواست متقاضي به بانک واصل گرديد اعطاي تسهيلات طی مراحل زير انجام می پذيرد:

1- متقاضي به شعبه مراجعه نموده و درخواست خود را در فرم مربوط منعکس و همراه مدارک زير به شعبه تسليم می نمايد:

- فتوکپی شناسنامه و برگ پايان خدمت(ارائه برگ پايان خدمت الزامی نمی باشد) يا معافيت نظام وظيفه(در مورد مشمولين خدمت نظام وظيفه)

- فتوکپی سند مالکيت

- در صورت درخئاست بانک فتوکپی گواهی پايان کار ساختمانی و مجوز تعمير و بازسازی مربوط از شهرداری

- در صورتيکه اعطای تسهيلات در مقابل سفته به ضمانت شخص ثالث باشد فتوکپی شناسنامه و گواهی حقوق ضامن يا ضامنين, به همراه فيش حقوقي و يا فتوکپي جواز کسب.

2- چنانچه با اعطای تسهيلات موافقت گردد, شعبه نسبت به دريافت وثايق و انعقاد قرارداد جعاله با متقاضي در مقابل سفته تضامنی يا در مقابل وثيقه غيرمنقول اقدام می نمايد.

3- پرداخت تسهيلات تا سقف 14 ميليون ريال بصورت تک مرحله ای بلامانع است.

4- در صورت عدم موافقت بانک جهت اعطای تک مرحله ای, تسهيلات متناسب با پيشرفت کار و طی مراحل زير پرداخت می گردد:

- پرداخت تا سقف 2000000 ريال در يک مرحله

- پرداخت از 2000001 ريال تا 5000000 ريال در دو مرحله

- پرداخت 5000001 ريال به بالا در سه مرحله

5-در اعطای تسهيلات مرحله ای, در پايان عمليات جعاله, سود مربوط به دوران انجام عمليات, بصورت روزشمار برای هريک از مراحل پرداخت تسهيلات به طور جداگانه توسط شعبه محاسبه و نقداً از مشتری اخذ خواد شد.

راهنمای استفاده از تسهيلات فروش اقساطی

تعريف

1- فروش اقساطی مواد اوليه, لوازم يدکی و ابزار کار:

شرايط واحدهای توليدي جهت استفاده از تسهيلات

مراحل اعطای تسهيلات

2- فروش اقساطی مسکن:

تعهدات خريدار سهم الشرکه

3-فروش اقساطی وسايل توليد, ماشين آلات و تاسيسات:

موارد اعطای تسهيلات

تعريف:

فروش اقساطی عبارت است از واگذاری عين به بهای معلوم به غير به ترتيبي که تمام يا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی و يا غير مساوی در سررسيد يا سررسيدهای معين دريافت گردد.

در سندهای اجاره, عنصر «به طول انجامیدن مدت اجاره» را به روشنی می‌توان دید؛ چه آن که این سندها میان مردم دست به دست می‌شود و طبیعی است كه این دست به دست شدن در زمانی طولانی رخ می‌دهد.

در این‌جا این پرسش مطرح می‌شود که از نظر فقه، طولانی شدن مدت اجاره چه حكمی دارد. در پاسخ باید گفت: هیچ دلیلی بر نفی اعتبار اجاره طولانی مدت وجود ندارد.در این زمینه علامه حلی چنین می‌گوید:

مدت اجاره از نظر کم بودن و زیاد بودن, اندازه‌ای ندارد ]یعنی: به لحاظ زمان هیچ محدودیتی ندارد[ می‌توان یک لحظه, به شرط آن‌که ضبط انجام پذیرد, و یا هزار سال، ]چیزی را[ اجاره کرد»؛ (علامه حلی, 1374: 316) وی این را قول همه عالمان شیعه می‌داند؛ (همان).

عنصر چهارم: باقی نماندن عین در خلال مدت اجاره

بی‌گمان بقای عین در صحت اجاره معتبر و لازم است. اما سؤالی که وجود دارد این است که آیا واقعاً باید به بقای عین قطع پیدا کنیم تا اجاره صحیح باشد, یا احتمال عقلایی بر بقا کافی است.

اگر قطع به بقای عین را ضروری بدانیم باید حتی در موردی که با احتمال عدم بقای عین روبه‌رو می‌شویم، حکم به عدم صحت اجاره کنیم و اگر در صحت اجاره احتمال عقلایی بقا را کافی بدانیم، عقد اجاره تنها در موارد وجود احتمال عقلایی بر عدم بقای عین, محکوم به بطلان می‌شود و نه در موارد وجود احتمال بر عدم بقا.

دیدگاه دوم درست است؛ یعنی در صحت اجاره, احتمال عقلایی به بقا کفایت می‌کند؛ زیرا اگر قطع به بقا لازم باشد باید هیچ عقد اجاره‌ای را ـ مگر در موارد اندک ـ درست ندانیم؛ به دلیل این‌که در بسیاری از اجاره‌ها احتمال از بین رفتن عین به جهت اسباب و عواملی در آینده ـ که عمدتاً قابل پیش بینی نیستند ـ وجود دارد.

مقصود از وجود احتمال عقلایی به بقای عین، آن است که ظاهر عین از باقی ماندن تا پایان مدت اجاره حکایت کند. بر اساس این, مقصود علامه حلی که می‌گوید: «جایز است اجاره عین در مدتی که در آن باقی می‌ماند»، بقای عین به حسب نوع و از نظر عرف است, نه بقای قطعی؛ (همان). 

حسین بن نعیم از امام ششم نقل می‌کند که حضرت فرمود:

>>شنیدم از پدرم که فرمود ابوجعفر (امام باقر علیه السلام) فرمود: بیع، اجاره و سکنی را نقض نمی‌کند؛ولی به فروش می‌رسانی آن را بر این اساس که خریدار، تملک نکند آن‌چه را خریده، مگر آن که سکنی به صورتی که شرط شده انقضا یابد و همین‌طور است اجاره»؛ (حر عاملی, 1371, باب 24, حدیث 3).

دلالت روایت بر مدعا, بی‌نیاز از توضیح می‌باشد.

عنصر دوم: اقدام مستأجر به اجاره دادن عین مستأجره

این مسئله ـ اقدام مستأجر در اجاره دادن آن‌چه اجاره کرده ـ از مواردی نیست که شکل‌گیری آن وام‌دار موضوع «اوراق اجاره» باشد؛ بلکه از مسایل دارای پیشینه در فقه به شمار می‌آید.

در این مسئله، جمهور فقیهان اهل سنت و تمامی فقیهان امامیه حكم به جواز داده‌اند؛ یعنی گفته‌اند مستأجر می‌تواند عین مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد؛ البته فقیهان امامیه معتقدند این جواز مربوط به موردی است که مالک در عقد اجاره، شرط استیفای منفعت به صورت مباشر را مطرح نکرده باشد.

به هر حال, برای اثبات جواز اقدام مستأجر ـ در اجاره دادن عین تحت اجاره ـ این دلیل را می‌توان ارایه کرد که معیار صحت عقد اجاره، مالکیت نسبت به منفعت است و نه مالکیت نسبت به عین. به تعبیر دیگر, کسی که عینی را اجاره می‌دهد لازم نیست مالک خود عین باشد, بلکه مالک بودن او بر منفعت کفایت می‌کند؛ زیرا اجاره در واقع چیزی جز تملیک منفعت یا مسلط کردن کسی بر عینی جهت استیفای منفعت آن نیست و این اقدام به عنصری فراتر از ملکیت داشتن بر منفعت نیاز ندارد و مستأجر چنین مالکیتی را دارا است.

فقیهان امامیه به رغم اعتقاد به جواز،، این بحث را مطرح نموده‌اند که آیا جایز است مستأجر بعد از تحقق اجاره ــ یعنی اجاره دوم که در آن او موجر می‌گردد ــ عین را بدون اذن مالک به مستأجر دوم تسلیم کند, یا این که تسلیم عین باید با اذن مالک باشد. در پاسخ به این مسئله دو قول وجود دارد: 

قول اول: عدم جواز تسلیم عین بدون اذن مالک

این قول متعلق به شیخ طوسی و ابن ادریس و علامه می‌باشد و دلیل آن را چنین بیان نموده‌اند كه: در اجاره، عین امانتی است در دست مستأجر و در این امانت، مالک اجازه‌ای مبنی بر واگذار کردن آن به غیر صادر نکرده است.

قول دوم: جواز تسلیم عین بدون اذن مالک

آیة الله خویی برای اثبات این قول چنین می‌گوید:

«اقدام مالک در رخصت دادن به مستأجر جهت استیلا یافتن بر عین, ناشی از برخورداری او از وصف عنوانی «مالک بودن نسبت به منفعت» است و نه برخاسته از ذات و جنبه‌های تشخص بخشی به او. بر این اساس، هرکس که مالک منفعت باشد، می‌تواند اقدامی این چنین ــ رخصت دادن به غیر جهت استیلا یافتن بر عین ــ را به عمل آورد»؛ (خویی, 1365, ج1: 274).

البته وی اضافه می‌کند از آن‌جا که عین امانتی نزد مستأجر اول است و به همین جهت باید آن را محافظت کند، جایز نیست که او ــ یعنی مستأجر اول ــ عین را در معرض خطر قرار دهد و اجاره دادن آن به انسان جائر و خائن ــ که از او اطمینانی نسبت به حفاظت از عین وجود ندارد ــ قرار دادن آن در معرض خطر می‌باشد؛ (همان).

حاصل سخن این که: به طور کلی، اقدام مستأجر در اجاره دادن عین در دست اجاره, با مشکل فقهی روبه‌رو نیست؛ با این توصیف, سندهای اجاره ممکن است با یک اشکال مهم روبه‌رو گردند و آن این که فقها با استناد به برخی روایات گفته‌اند: در برخی موارد، اقدام مستأجر به اجاره دادن عین به بیش از قیمتی که اجاره کرده، جایز نیست. این موارد عبارت‌اند از: اتاق، خانه، دکان و اجیر, مگر آن که تغییری را در آن‌ها ایجاد کند, مثل سفید کردن و یا تعمیر نمودن آن؛ (بحرانی, بی‌تا: 292).

در برخی از اقسام سندهای اجاره ـ که قبلا شرح آن‌ها گذشت ـ با این وضعیت روبه‌رو هستیم که نسبت به عینی که در دست اجاره است، عقد بیع صورت می‌گیرد. پرسش این است که آیا عقد بیع بر عین مستأجره با موازین فقهی سازگار است.

در این جا دو سؤال مطرح شده است: یکی آن‌که آیا عقد بیع درست است و دیگر این‌که آیا اجاره باطل می‌شود؟ بیش‌تر فقیهان امامیه ـ اگر نگوییم همه آنان (علامه حلی, 1374: 329) ـ و برخی فقهای اهل سنت، مانند احمد بن حنبل (ابن قدامه: 114) و نیز شافعی (همان) (در یکی از دو قول نسبت داده شده به وی) حکم به صحت ورود بیع بر عین مستأجره نموده و معتقد شده‌اند علاوه بر صحت این عقد، اعتبار اجاره نیز به حال خود باقی می‌ماند و باطل نمی‌گردد.

روشن است که درست بودن عقد بیع, به معنای انتقال مالکیت عین فروخته شده به خریدار، و باطل نبودن اجاره, به معنای تداوم سلطه مستأجر بر منافع عین است؛ منافعی که در ازای آن هزینه‌ای می‌پردازد.

جهت اثبات این دو حکم ـ صحت عقد و عدم ابطال اجاره ـ دو دلیل می‌توان ارایه کرد:

دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی نفی دیگری نیستند

مقتضای تحقق هیچ یک از این دو عقد نفی دیگری نیست. توضیح این‌که: هیچ‌گاه مقتضای عقد اجاره, منع مالک از مطلق تصرف ـ از جمله فروش عین ـ نیست؛ بلکه مقتضای آن صرفاً عدم تسلط موجر ـ مالک عین ـ در مدت اجاره بر منافع عین مستأجره، و تعلق داشتن این منافع به مستأجر است.

بنابراین مالک عین حتی در دوران اجاره نیز می‌تواند از دیگر انواع تسلط ـ به غیر از تسلط بر منافع ـ استفاده کند. به بیانی دیگر, اجاره دادن یک عین به معنای آن است که مالک تا انتهای دوره اجاره حق بهره برداری از منافع را ندارد و می‌تواند نسبت به سایر تصرف‌ها از جمله فروش آن اقدام نماید.

هم‌چنین مقتضای عقد بیع منع مستأجر از استیفای منافع عین مستأجره نیست, زیرا بیع بر عین جاری شده است و نه بر منافع آن. توضیح بیش‌تر این که: ورود عقد بیع بر عین مستأجره در چارچوب یکی از سه وضعیت زیر تحقق پذیر است:

الف. مشتری از قضیه «در اجاره بودن عین» اطلاع دارد و با بایع چنین قرار می‌گذارد که درآمد ناشی از اجاره, به فروشنده ـ مالک پیشین عین ـ تعلق بگیرد. به این ترتیب, بعد از بیع، اجرت اجاره تا پایان دوره آن باید از جانب مستأجر به مالک پیشین عین پرداخت گردد.

ب. مشتری از اجاره با خبر است و بنا را بر آن می‌گذارد که از هنگام بیع, درآمد ناشی از اجاره عین به وی ـ مشتری ـ تعلق گیرد.

همان‌طور که پیدا است, در دو صورت بالا مشتری نسبت به بهره برداری از منافع توسط مستأجر اعتراضی ندارد و فروش عین مستأجره از جانب بایع همراه با آگاهی و رضایت مشتری از وضعیت آن انجام می‌پذیرد.

ج. مشتری جاهل به اجاره بوده و بعد از عقد بیع از آن اطلاع می‌یابد.

در ارتباط با این قسم, بحث‌هایی درگرفته است. فقیهان امامیه و بسیاری از عالمان اهل سنت اعتقاد دارند که عدم اطلاع مشتری از اجاره عین, مانع از تحقق بیع نیست بلکه موجب تخییر مشتری در رد یا قبول بیع می‌شود. به تعبیر دیگر, مشتری مخیّر است صبر کند تا مدت اجاره به سر بیاید و عین مال را دریافت کند و یا این‌كه معامله را فسخ کند. در هر صورت، بر حسب رأی فقها, بیع، موجب تحقق یافتن سلطنت مشتری بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نمی‌شود تا حکم به بطلان اجاره گردد. به بیان دیگر, هرچند عقد بیع سلطنت خریدار بر عین را سبب می‌شود, ولی این به معنای ایجاد سلطنت بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نیست.

با توضیحی که گذشت, به دست می‌آید که بیع در هیچ یک از سه صورت مسئله، موجب ابطال اجاره نخواهد شد.

آن‌چه تطبیق مسئله فقهی ورود بیع بر اجاره را در ارتباط با سندهای اجاره اعیان آسان می‌سازد آن است که در سندهای اجاره اعیان, خریدار و فروشنده بر اساس این پیش فرض اقدام به واگذاری سند و فروش عین می‌نمایند که همه امور مربوط به عین از زمان واگذاری سند, به مالک جدید تعلق یابد.به این ترتیب درآمد حاصل از اجاره از زمان انتقال سند, به مالک جدید و خریدار عین تعلق می‌گیرد. توضیح بالا نشان می‌دهد که سندهای اجاره اعیان تنها در قالب صورت دوم جای می‌گیرد که مطابق با آن مشتری از اجاره خبر دارد و اجرت اجاره از زمان عقد بیع به بعد به وی تعلق می‌گیرد. 

اصلی‌ترین ویژگی سندهای اجاره, گردش راحت‌تر و سریع‌تر آن‌ها است. این ویژگی که از جمله نخستین دلایل صدور اسناد اجاره است باید قبل از سایر مباحث مرتبط با اسناد اجاره مورد توجه قرار گیرد.

بررسی فقهی پیرامون گردش اسناد اجاره میان مالکان و خریداران آن‌ها نشان می‌دهد که هیچ‌گونه اشکالی در انجام این کار نیست, زیرا دست به دست شدن این سندها در نهایت به یکی از دو صورت بیع یا اجاره باز می‌گردد. و روشن است که هر دو صورت از مبنایی فقهی و حقوقی برخوردار می‌باشد. در واقع اگر اسناد بر اساس انتقال ملکیت دست به دست شوند ـ مانند صورت سوم که اسناد بیان‌گر مالکیت بر اعیان بود ـ تداول (چرخش اقتصادی سندهای اجاره) ناظر به عقد بیع خواهد بود و با هر بار دست به دست شدن سند, عقدی جدید منعقد می‌گردد, و اگر این سندها بر اساس ملکیت صاحب سند بر خدمات یا منافع عین انتقال یابند با هر بار انتقال سند, عقد اجاره جدیدی شکل می‌گیرد.

خلاصه آن‌که: چرخش مالکیت در سندهای اجاره یا بر اساس انتقال ملکیت بر عین اتفاق می‌افتد و یا بر اساس انتقال ملکیت بر منافع و خدمات, که در هر دو صورت مبتنی بر مبنایی فقهی است. صورت نخست ناظر و یا مبتنی بر شکل گیری عقد بیع و صورت دوم ناظر و یا مبتنی بر عقد اجاره است. به این ترتیب, چرخش مالکیت بر اعیان یا منافع, بر اساس سندهای اجاره به خودی خود با مشکل فقهی روبه‌رو نبوده و ناقض شرایط فقه برای معامله نمی‌باشد, اما با مطالعه دقیق این سندها به عناصری در درون همه یا برخی از آن‌ها برمی‌خوریم که امکان دارد مانع از تحقق برخی از ارکان بیع یا اجاره شود. بنابراین لازم است به مطالعه هر یک از این عناصر بپردازیم.

ناگفته پیدا است که اگر یکی از عناصر مشترک در همه انواع, ناسازگار با فقه باشد، پرونده جواز فقهی این مبحث به سرانجام نخواهد رسید و راهی برای تجویز سندهای اجاره باقی نخواهد ماند؛ ولی اگر یکی از عناصر اختصاصی یا مشترک میان یک یا چند نوع از این اوراق دچار مشکل باشد،دایره عدم تجویز فقهی به آن محدود می‌گردد.

این نوع از اجاره خود به گونه‌های متعددی تقسیم می‌شود که در زیر به مهم‌ترین آن‌ها اشاره می‌‌شود:

الف. مالک، اقدام به صدور سند برای ملکی می‌کند که آن را اجاره داده است؛ سندی كه حکایت از ملکیت او بر آن عین می‌كند. چنین سندی اگر به غیر واگذار شد، عین، مالکی جدید و مستأجر، موجری جدید پیدا می‌کند.

این‌که چه کسی سند را صادر کرده است؛ خود مالک, مستأجر, مؤسسه‌ای خاص و یا... تفاوتی ندارد؛ هر یک از این افراد یاد شده ممکن است اقدام به صدور چنین سندهایی بنماید. در هر صورت دارنده سند، مالک عین به شمار می‌آید.

مشخصات این گونه سندها را می‌توان به صورت زیر ارایه نمود:

1ـ انتقال ملکیت بر اساس انتقال سند انجام می‌پذیرد. به تعبیر دیگر, انتقال سند از شخصی به شخص دیگر به معنای انتقال عین از اولی به دومی است؛

2ـ مستأجر پس از انتقال سند، اجرت را به صاحب سند تسلیم می‌کند؛ بنابراین اگر در هر دوره از موعدهای اجاره، مالکی جدید برای عین مورد اجاره وجود داشته باشد وی باید بهای اجاره را به او پرداخت نماید.به عبارت فنی‌تر, انتقال مالکیت عین را باید به معنای انتقال جریان پرداخت اجرت اجاره دانست؛

3ـ صادر کردن سند و یا کتابت انتقال آن ــ در صورتی که شیوه ثبت جریان انتقال در سند برگزیده شده باشد ــ می‌تواند در اداره ثبت یا خود سند و یا حتی با استفاده از هر شیوه مناسب دیگری اتفاق بیفتد.این مسئله در امکان فروش سند ملکیت عین اجاره داده شده به دیگران تفاوتی ایجاد نمی‌کند؛

4ـ خصوصیات مورد توافق مالک اول و مستأجر باید در سندها به طور دقیق مشخص گردد؛ خصوصیاتی هم‌چون عین جنس, مدت اجاره و قیمت اجاره از جمله اصلی‌ترین این خصوصیات می‌باشد؛ زیرا در غیر این صورت, جهالت پدید خواهد آمد که از جمله موانع صحت اجاره می‌باشد.

ب. مالک عین، سندها و ارواق متعددی را صادر می‌کند که هر یک بر سهم‌هایی مشخص از عین دلالت می‌کند. خریداران این سندها مالکان جدید خواهند بود که به صورت مشاع در مالکیت آن با یکدیگر شریک هستند. تعلق درآمد حاصل از اجاره به صاحبان این سندها نیز بر اساس درصد مالکیتشان می‌باشد؛ یعنی این افراد از اجرتی که مستأجر می‌پردازد، هم اندازه با سهم خویش برخوردار می‌شوند. به عنوان مثال, اگر فردی صاحب سندی باشد که بر بیست درصد از مالکیت عین دلالت می‌کند, بیست درصد از درآمد حاصل از اجاره به وی تعلق خواهد گرفت. 

این اوراق به سندهایی اطلاق می‌شود که شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده آن‌ها ارایه خدماتی مشخص را در موعدی از پیش تعیین شده تضمین می‌کند. سندهای اجاره خدمات به دو صورت زیر صادر می‌گردد:

الف. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند اجاره خدمات، خود ارایه دهنده خدمات تضمین شده در سندها می‌باشد. به عنوان مثال, یک مؤسسه آموزش عالی می‌تواند برای ارایه واحدهای درسی مشخص در موعدی معین، سندهایی قابل واگذاری را به فروش برساند تا با استفاده از عواید مالی این کار اقدام به آماده سازی شرایط برگزاری این واحدها نماید. دارندگان چنین سندهایی می‌توانند در صورت تمایل, آن‌ها را به دیگران واگذار نمایند. آخرین دریافت‌كنندگان سند در صورت برخورداری از شرایط مورد توافق برای شرکت در این کلاس‌ها حق خواهند داشت تا از خدمات تحصیلی دانشگاه که در قالب واحدهای مورد انتظار ارایه می‌شود استفاده نمایند.

گردش این دسته از سندها, هم‌چون دیگر انواع سندهای اجاره, با دست به دست شدن اتفاق می‌افتد, به گونه‌ای که آخرین دارندة سند را باید آخرین مستأجر یا مستأجر نهایی برای استفاده از خدمات دانست.

ب. شخص حقیقی یا حقوقی صادر کننده سند, خود ارایه کننده خدمات نمی‌‌باشد بلکه واسطه تضمین کننده نسبت به ارایه خدمات می‌باشد. در چنین مواقعی صادر کننده سند موظف است با عقد قرارداد، شرایط ارایه خدمات مورد انتظار در سندهای اجاره را برای دارندگان آن‌ها فراهم آورد و در واقع شخص حقیقی یا حقوقی صادرکننده سندهای اجاره خدمات به این شیوه, به دارندگان اسناد تضمین می‌دهد که در موعدی مقرر خدمات مذکور در اسناد را دریافت خواهند داشت. در این مورد می‌توان به بسیاری از مؤسسات خدماتی واسطه‌ای اشاره کرد که در قبال دریافت وجوهی مشخص, ارایه خدماتی معین را توسط افراد ثالت تضمین می‌کنند. اگر این مؤسسات اقدام به صدور اسناد قابل واگذاری برای اجاره خدمات نمایند که مطابق با آن‌ها انجام خدماتی مشخص تضمین گردد، فعالیت اقتصادی آن‌ها از جمله مصادیق مسئله مورد بحث ما خواهد بود.

در واقع در چنین موردی سه ركن وجود دارد و معمولاً دو قرارداد نیز منعقد می‌شود. این سه ركن عبارت است از: صادرکننده سندهای اجاره خدمات, دریافت‌كنندگان این سندها و ارایه دهندگان یا مجریان خدمات. یکی از دو قرارداد میان صادر کننده سندها به عنوان تضمین کننده ارایه خدمات و دریافت‌كنندگان این سندها منعقد می‌شود، و قرارداد دوم نیز میان صادر کننده اسناد و شخصیت حقیقی یا حقوقی ارایه دهنده یا مجری خدمات منعقد می‌گردد. بدیهی است انگیزه صادر کننده این اسناد, جمع آوری سرمایه‌های دیگران و استفاده از آن‌ها (و عمدتاً در فاصله زمانی میان صدور سندها و هنگام ارایه یا اجرای خدمات مورد انتظار) می‌باشد.